近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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