饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担(dān)经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其(qí)转再(zài)次(c一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋ì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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