近两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思

　　公募REITs 进入密集分青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设(s青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思hè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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