导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

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　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之(zhī)间(jiān)学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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