5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人>行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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