万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗.09亿裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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