饱受争(zhēng)议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)存(cún)在利用房源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研(yán)究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在(zài)此负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地(dì)产中介服(fú)务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂(zá)的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司将其(qí)视(shì)为向购(gòu)房者单负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁边收费的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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