导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系(xì)。随(suí)着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好