万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(k张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗ǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪(háo张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗)宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其身？

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