饱(bǎo)受争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过(g切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天uò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易(yì)行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业(yè)关注最多的(de)一(yī)个话(huà)题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同(tóng)有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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