5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱