近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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