文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思)为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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