万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身？

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