近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(z连云港灌南邮编号是多少ī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产(连云港灌南邮编号是多少chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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