导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国enjoy可数吗，joy可不可数城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足enjoy可数吗，joy可不可数现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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