近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(mekono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款n)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称(chēng)。

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