饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标(biāo)准，即根(gēn)据这(zhè)样的规(guī)定：“少数(shù)特别(bié)复杂的(de)住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤(jí)税费均由购房者(zhě)来(lái)承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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