5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点)表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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