一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力

　　万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们(men)的(de)姿(zī)势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以3一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力5.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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