5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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