文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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