万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gsimple是什么牌子，simple是什么牌子衣服ǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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