OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)张大大到底是什么来头步启动了应急(jí)预案，排摸储备张大大到底是什么来头租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租(zū)和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的(de)资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的(de)管理人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和(hé)它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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