文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复苏修是什么意思，苏修是什么意思合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发(fā)企苏修是什么意思，苏修是什么意思(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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