OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二(èr)级市(shì)场的(de)影响仍不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延(yán)续此前几日(rì)的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随后召开(kāi)的(de)业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(mi不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思àn)积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租(zū)正好发生(shēng)在(不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思zài)市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租户(hù)的(de)分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的(de)面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负(fù)面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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