OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储(抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光大园项目一(yī)季(jì)度(dù)末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年持以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租(zū)和(hé)换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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