万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是(sh拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语ì)有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身？

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