5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jià1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升o)低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(j1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升í)使没有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等(děng)待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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