饱受争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中(zhōng)介公(耐克品牌和乔丹品牌是什么关系gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额(é)外(wài)的耐克品牌和乔丹品牌是什么关系负担(dān)，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì耐克品牌和乔丹品牌是什么关系)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务(wù)过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈(tán)等综合(hé)措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监(jiān)管部(bù)门(mén)要(yào)依(yī)法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的(de)基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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