近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募(司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文mù)集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出(chū)让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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