导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言<天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜/p>

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zh天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜èng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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