饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十(shí)方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的0.5三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的收费三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(f三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因áng)地产中介服务(wù)等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变相推高(gāo)了(le)房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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