5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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