文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(sh一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万ì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了(le)核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管(g一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万uǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万ong>三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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