导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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