一线(xiàn)城市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的(de)消息在(zài)房产圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为(wèi)什么这么重(zhòng)要？首先(xiān)二手房指导价被称(chēng)为(wèi)“核弹级”政策(cè)，其次深圳几乎是最后一个还在(zài)“认(rèn)真(zhēn)”实施这条政(zhèng)策的城市，最后深圳(zhèn)是房价前三(sān)的核(hé)心(xīn)城(chéng)市。所(suǒ)以，深圳的一举(jǔ)一动都具有风向标意义。

　　有分(fēn)析(xī)人(rén)士指(zhǐ)出，深圳(zhèn)二手(shǒu)房指(zhǐ)导价如果取消，首先有利(lì)于深(shēn)圳二(èr)手房(fáng)回暖，然(rán)后二手房(fáng)回暖有(yǒu)利于(yú)深圳楼市总体(tǐ)回(huí)暖，最后深圳楼市回暖(nuǎn)有利(lì)于全(quán)国(guó)楼(lóu)市回(huí)暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手(shǒu)房(fáng)指导价”正式结(jié)束。传言称：二手房贷(dài)款不按官方参(cān)考价（指(zhǐ)导价(jià)），银行核(hé)定房(fáng)价以网签备(bèi)案价(jià)和评(píng)估(gū)价孰低为(wèi)准。

　　自此，参考(kǎo)价真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目(mù)前没有看到官方文件。据证券时报21日消息(xī)，目前深圳多(duō)家大行表示“尚未接到正式通知(zhī)，目(mù)前仍按参考价办(bàn)理按揭”。所以还(hái)需要持续的关注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监(jiān)严跃(yuè)进认(rèn)为，本次政策(cè)大概率(lǜ)为真，更多体现为银(yín)行贷款(kuǎn)等领域按照新的规则进行，但不(bù)会(huì)出台正式文件。

　　有时候(hòu)，有些事情，是不用(yòng)发文件(jiàn)的。毕竟可以“窗(chuāng)口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二(èr)手房指(zhǐ)导价横(héng)空出世。当时(shí)，深圳(zhèn)一口气公布了全市3595个小区(qū)的参考价，很(hěn)多(duō)南山、福田、宝安中(zhōng)心区的高价(jià)盘，直接按照当时的市场价(jià)打了5折(zhé)、6折(zhé)来“指导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉(jué)得厉害，但(dàn)经历了这两年的痛苦，才(cái)深知(zhī)为(wèi)啥叫做——“核(hé)弹级”蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打(dǎ)七折(zhé)即700万，那么首付3成210万，加上需要全款支付(fù)的部分，实际首付去到了(le)510万，相(xiāng)当于首付5成了（多(duō)给210万(wàn)首(shǒu)付）。这直接让大(dà)批量(liàng)买家，失(shī)去(qù)了(le)购(gòu)房能力，相当于强势(shì)“降(jiàng)杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行(xíng)二手房参考(kǎo)价以后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西(xī)安、合肥、广州等10多个城市陆续(xù)跟进。事实也确实证明了，这条政策(cè)的(de)“核弹”级(jí)别(bié)。

　　到(dào)了2021年10月，根据安(ān)居客的统计，实施二手房指导价(jià)的10个城(chéng)市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的影响(xiǎng)，二手房(fáng)更(gèng)是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个(gè)大中(zhōng)城(chéng)市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有(yǒu)人付出了沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家研究中心数据(jù)显示：成交量上，二手房指导价出(chū)台当年，深圳二手住宅成交量(liàng)同比下滑(huá)57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量(liàng)同比下滑(huá)47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十(shí)年最低记录，相较2020市场高(gāo)峰缩(suō)水近八(bā)成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价发布(bù)当月相比，如今二手房挂牌(pái)价低于及接近参考价的房(fáng)源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区二手房(fáng)成交(jiāo)TOP10小区中(zhōng)，过半成交价低于(yú)参考价。

　　只(zhǐ)有真(zhēn)实经历(lì)其(qí)中(zhōng)的人，才能深切的感知蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了(zhī)其威(wēi)力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新闻(wén)不(bù)绝于(yú)耳。

　　据说一(yī)位码农三(sān)年前高(gāo)杠杆买了2套华(huá)润(rùn)城(chéng)，月供12万，最终(zhōng)亏(kuī)损1000万破(pò)产。据媒体推测，如果案例(lì)属实，买(mǎi)家(jiā)的(de)实际(jì)购房(fáng)成本高达20万(wàn)/平，目(mù)前价(jià)格跌(diē)至14万/平(píng)，叠加这三年的房(fáng)贷和持有成(chéng)本，差不(bù)多亏(kuī)损超千(qiān)万(wàn)。

　　深圳一(yī)大批人这两年感受(shòu)到了太多“心酸”。二手房(fáng)成交量(liàng)创下多年新低，学区房神话不再，房产中介的(de)日子难过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的(de)基(jī)调下，2022年以来，实施(shī)了二手(shǒu)房指导价的城市(shì)陆陆续续低(dī)调退出，目(mù)前(qián)只有深圳还是(shì)最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标”意(yì)义明显

　　最近一线城市(shì)也(yě)不端着了。

　　近(jìn)日，北京在房山区试点(diǎn)多子女家(jiā)庭和职住平衡家庭购房支持政(zhèng)策。上海也考(kǎo)虑予以多孩(hái)家庭在新房(fáng)计分制度政策上的(de)支持。

　　从最新公布的3月份(fèn)70个大(dà)中(zhōng)城(chéng)市商品(pǐn)住宅(zhái)销售价格变动(dòng)情况来看，广州、深圳的新房、二(èr)手房价(jià)格仍然是同比去(qù)年依(yī)然是下降的。

　　北(běi)京、上海(hǎi)已经同比增长了(le)，其他(tā)二线城市如杭(háng)州、成都(dōu)、南京(jīng)、合肥等城(chéng)市价格都(dōu)是(shì)同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳(zhèn)能不急(jí)吗？

　　事实上，上面可能(néng)更急(jí)。3月份，两(liǎng)部门(mén)联合(hé)发文，全面推(tuī)动二手房“带押(yā)过(guò)户(hù)”全国(guó)实施(shī)，这是一条被广(guǎng)泛(fàn)好评的新政。对(duì)于(yú)激活二手房交易，具有定海神针般(bān)的(de)作用。

　　住建部部(bù)长倪虹近日(rì)更(gèng)是指(zhǐ)出：建筑业(yè)、房地(dì)产企(qǐ)业要发挥国(guó)民经济“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作用。回归到常识，从(cóng)字面理解一(yī)下(xià)这两个(gè)词，意(yì)思就是(shì)——顶梁柱如果不(bù)行了(le)，上面不(bù)就(jiù)塌了嘛(ma)？压舱石(shí)如果(guǒ)压不住，小船(chuán)不(bù)就翻了？

　　也(yě)许，今年扶(fú)持楼市的(de)政(zhèng)策，还有(yǒu)一大波正在(zài)路(lù)上(shàng)...

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