OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhā为什么懂手机的人都不用华为ng)江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目为什么懂手机的人都不用华为(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪(xù)面等多(duō)重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租(zū)户的(de)调租和换租都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求(qiú)和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心(xīn)。”

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