5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表>

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良(l沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表iáng)好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表