导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zh阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译ù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大(dà)的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量(l阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译iàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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