5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待(dài)它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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