“现在的房地产很难再出现像(xiàng)过去十(shí)年的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资(zī)者的关注度(dù)从板块(kuài)向(xiàng)单个标的(de)转移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论(lùn)是业(yè)绩，还(hái)是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复地(dì)杀到了底部(bù)，再(zài)往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何寻(xún)找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道(dào)中进行选择，需要非常小心(xīn)，避免选了(le)半天(tiān)，标的(de)公(gōng)司出现爆雷的(de)情(qíng)况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏指出，需(xū)要满(mǎn)足以下(xià)三(sān)个基准：有大的国资背景的(de)、杠杆率(lǜ)较低(dī)的、此前没有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注(zhù)一(yī)下今(jīn)年房地产的开发(fā)资金来(lái)源(yuán)，可以发现，其实银(yín)行的信贷(dài)倾向是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来自(zì)新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情(qíng)况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景的(de)房企，民营房(fáng)企(qǐ)相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现(xiàn)了一(yī)个(gè)很明(míng)显的分化(huà)，无论是在(zài)销售，还是融资(zī)等各个(gè)方面都非常明(míng)显(xiǎn)。现在有国资背景的房(fáng)企在资本(běn)市场表现相对较好(hǎo)我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊，但(dàn)没(méi)有国资背景的民营房企股价大多表(biǎo)现很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖(wā)掘(jué)，我们会特别(bié)重(zhòng)视企业的成本优势(shì)，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率(lǜ)）是(shì)不(bù)是行(xíng)业内的最低水平；利润率(lǜ)是(shì)不是行业内(nèi)最(zuì)高的；融资(zī)成(chéng)本是(shì)否是行业内最(zuì)低的；建安成本是(shì)否也是(shì)业内最(zuì)低的；这些都(dōu)是我们看重的一家房企(qǐ)的(de)综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条(tiáo)件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国(guó)武(wǔ)夷(yí)等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发(fā)展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央企房企也(yě)踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特(tè)色的(de)国(guó)央企房企，其(qí)财务指标称得上完全健康(kāng)的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的(de)是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地(dì)方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验(yàn)着国央企(qǐ)的资金链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速(sù)度的张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏(zòu)把握准确(què)，有助(zhù)于房企储备(bèi)优质“弹药(yào)”；但(dàn)过(guò)于乐(lè)观(guān)的预(yù)判未来市场，以及过(guò)于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可(kě)能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前(qián)的33％左右(yòu)水准提高到45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预计(jì)今年(nián)会有(yǒu)更多(duō)的楼盘(pán)入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的(de)赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本身储备了很多(duō)弹药(yào)，去年拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一(yī)线城(chéng)市，另外一半(bàn)也(yě)主要集中(zhōng)在(zài)强二线和(hé)二(èr)线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人(rén)感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说看(kàn)到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会(huì)时要出(chū)手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来(lái)的(de)两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看(kàn)房企的净负债(zhài)率水平，在我(wǒ)看来(lái)，这个(gè)比(bǐ)例如果超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企的净负(fù)债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前(qián)房(fáng)地产行业的(de)复苏速度(dù)并没有那(nà)么快，所以要(yào)规避公司(sī)净负债率提(tí)高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿(ná)地较(jiào)积极的(de)房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越(yuè)秀(xiù)地产、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年(nián)净负债(zhài)率都在(zài)60％之上。其(qí)中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下(xià)，在(zài)2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时(shí)，也较(jiào)好(hǎo)地控(kòng)制了(le)公司的(de)扩张速度与净负(fù)债率(lǜ)水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民营房企(qǐ)

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他(tā)们是以同一筛(shāi)选标准来看国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在各维(wéi)度的实(shí)际表现上，国央企(qǐ)确(què)实会更(gèng)胜一(yī)筹。如国央企的(de)融资成本(běn)更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自(zì)然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民(mín)营房企同(tóng)样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活(huó)配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国(guó)社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该(gāi)资(zī)产公司的(de)几只产品合(hé)计(jì)持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受(shòu)青睐，和其(qí)自身(shēn)的(de)基(jī)本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时(shí)间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本土(tǔ)房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在(zài)业绩(jì)表现、销售规模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等多维(wéi)度(dù)都(dōu)表现(xiàn)了(le)较强的(de)增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年(nián)一季报(bào)，今年(nián)一季(jì)度，滨江集(jí)团更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的(de)持续(xù)增长，和(hé)滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州(zhōu)的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的(de)营收比(bǐ)重只占到近(jìn)六成。近(jìn)三年持续稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的土储(chǔ)补充同样(yàng)较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭(háng)州的较突出(chū)表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已(yǐ)冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实际上(shàng)房地产开(kāi)发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等(děng)材料(liào)供应商，而下游(yóu)应(yīng)用(yòng)行业(yè)主(zhǔ)要包括中介服(fú)务、家用(yòng)电器、物业(yè)管(guǎn)理、家(jiā)居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上(shàng)游(yóu)不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在进入存量房(fáng)时(shí)代(dài)，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的(de)家装家(jiā)居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说明了(le)这一(yī)点(diǎn)，在(zài)新房(fáng)销售(shòu)见(jiàn)顶(dǐng)之(zhī)后，家(jiā)具消费的增长却一(yī)直(zhí)都很好。对于地产产业(yè)链，我们(men)相(xiāng)对看好和内装相关的行业(yè)，例(lì)如(rú)消(xiāo)费建材(cái)、家居装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相(xiāng)关赛(sài)道龙头年(nián)内表现的(de)统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前两(liǎng)位的都(dōu)是来(lái)自家纺(fǎng)赛道的(de)公司，它们分别是(shì)富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月线连(lián)收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活(huó)类产品的研发(fā)、设计、生产及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季(jì)度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一(yī)季报的十(shí)大流通股股东来看，能够发现(xiàn)该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包(bāo)括(kuò)公募的中欧(ōu)价值发(fā)现、中欧潜力(lì)价值(zhí)、工银(yín)瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价(jià)值(zhí)派(pài)基金经(jīng)理曹名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链(liàn)股票还(hái)有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年(nián)曾经风光(guāng)一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股(gǔ)年(nián)内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营收(shōu)还(hái)是归(guī)母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》发(fā)现广发(fā)基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏回报均(jūn)增加了持(chí)股，而(ér)这(zhè)两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东中仅有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟(zhōng)，在另(lìng)一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三(sān)只产品均登榜十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东，其也成(chéng)为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游(yóu)的物业股(gǔ)也越来越被机构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在(zài)香(xiāng)港上市，如何选择成为难(nán)题。对此(cǐ)，前(qián)述上海(hǎi)公募基金经(jīng)理举例分(fēn)析：“物(wù)业(yè)服务不是一个高(gāo)毛利的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比是(shì)比(bǐ)较高的，每年到期(qī)的合同里提价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大(dà)部(bù)分项目到期之(zhī)后，经过两三(sān)轮合(hé)同周(zhōu)期还能做(zuò)到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价的公(gōng)司很少，因为物业(yè)公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为(wèi)保安这(zhè)些固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户(hù)没有那么(me)满意，能做到提价(jià)难度是非常(cháng)大(dà)的。但是(shì)该公司(sī)能在业内做到到(dào)期之后提价(jià)率比(bǐ)较高，这跟它(tā)的(de)定位和比较好的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调。我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊>

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊