近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gò疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思u)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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