OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(f几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同ú)超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同de)上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人(rén)介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租(zū)户几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况(kuàng)需(xū)要(yào)解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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