万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知(zhī)果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此(c果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的ǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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