OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回(huí)调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第(dì)一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租(虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴zū)户的(de)调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个(gè)非常小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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