万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式(shì)明(míng)确(què)了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(s粗犷，粗旷和粗犷区别在哪uí)后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)粗犷，粗旷和粗犷区别在哪地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(ch粗犷，粗旷和粗犷区别在哪uàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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