近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及(jí)市(shì)场因(yīn)素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗hóng)作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　<weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗strong>特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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