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火车站同站换乘30分钟够吗同站换乘麻烦吗存量时代，机构布局地产“风物长宜放眼量”，精耕细作个股成共识

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　火车站同站换乘30分钟够吗同站换乘麻烦吗ong>公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)火车站同站换乘30分钟够吗同站换乘麻烦吗1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽火车站同站换乘30分钟够吗同站换乘麻烦吗

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，具体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来，南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　存量时代，机构布局地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”，精耕细作个股成共(gòng)识