文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少>

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的(de)预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取(结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。